《股息收益率》之扩募之殇“中金普洛斯仓储REIT”

前言：作为股息收益率的特别篇，重点讨论REITs市场已经扩募的REITs项目自首发上市、扩募后至2024年末期间的市场表现以及收益情况。前一篇提到：“红土创新盐田港REIT”作为首批扩募的仓储物流REITs项目，在计算全周期股息收益率后实际收益仅为1.05%，而市值变动则产生了-11.98%的收益。本篇聚焦另一个扩募的仓储物流REITs项目“中金普洛斯仓储REIT”。

作为国际上衡量REITs价值的通用指标，《股息收益率》对于C-REITs市场已发行的项目“过往价值体现以及衡量投资者真实收益”也同样适用。

REITs速达此前分别发布了《反馈探讨》、《询价探源》、《REITs价值》、《三问》、《财报解读》、《反向吸收合并效率》等系列文章，希望从不同纬度对已发行项目进行真实解读。《股息收益率》作为C-REITs市场REITs速达首创的又一系列文章，力求通过已经运行的数据对比，以一种全面、透明的方式展示不同年度的真实波动。

注：

1、指标的适用性以及不同阶段外部环境影响的变化未考虑其中；另外，不同方式测算的数值会有一定差异，仅供参考；

2、分派收益取值为年度内可供分配金额实际分派值，未考虑时间成本、未考虑复利投资；

3、限于专业以及数据的非完全标准化，力求真实，但由于具体时间的变动无法完全精确表达，所以取值为区间值。

一、综合收益表述

“中金普洛斯仓储REIT”是首批试点REITs项目、首批扩募项目，得益于分散的入池资产，虽然在首发和扩募项目中部分入池资产在不同阶段产生了租赁波动，造成部分年度期内出租率产生了较大的波动，但分散的资产也间接分散了租赁下滑带来的风险。自2021年6月21日上市交易至2024年12月31日，二级市场实际运行了3个完整年度。

假设投资者自首次IPO发行价购入后持有全周期未有变动的情况下，从数据表现来看，和多数首批试点项目具有相似之处，2022年首个完整年度是“中金普洛斯仓储REIT”的高光时刻，分派收益加股价波动收益股息收益率达38.74%。2023年度二级市场的市值造成的收益回撤较大，年内市值造成了二级市场回撤幅度达到了-42.16%；促使期末股息收益率为-1.72%。

就分派收益而言，从各年份期初价格计算的期内实际分派率其实并不高，完整的3个年度分派率分别为3.64%、4.3%、3.97%。（截止发稿，2024年度尚未完全分配，按照统计计算，可供分配金额同比提升2.72%。）

二、年度表现

2021年为“中金普洛斯仓储REIT”上市首个年度，自2021年6月21日至2021年12月31日，二级市场价格较发行价溢价25.06%；年内两个季度平均涨幅较为稳定，季度涨幅均超过10%；年内实现股息收益率达27.65%。

2022年，虽然期内Q1、Q4两个季度内二级市场价格产生了一定的回撤，但Q2和Q3两个季度累计涨幅超过12%，带动年内二级市场收益10.94%。期末项目实现股息收益率达到了上市以来最高潮的44.97%。

2023年二级市场价格完全回吐了上市以来的波动收益，仅Q3期内实现了正增长，其余3个季度呈现大幅下滑的态势，最大跌幅达到了23.87%。年内实际回撤了42.16%；累计股息收益率首次折价，折价幅度达到了1.72%。

2024年，二级市场市值进一步下降，年内回撤了0.88%；期末计算全周期价格波动造成的市值回撤幅度达到了最大值，回撤幅度为-12.96%。年内股息收益率实现正增长，股息收益率为3.09%，全周期内投资者的股息收益率从2023年末的-1.72%提升至2024年期末的1.54%（2024年已分配金额占可供分配比例为72.93%，剩余未分配金额为9,743.36万元。)

小结：就本项目而言，自2021年6月21日上市，成为C-REITs市场首批试点项目；2022年项目实现了扩募，但也就是这一年，股息收益率从44.97%下降至-1.72%；好在，全周期内2024年期末的股息收益率为1.54%。